Rive eller bevare?
(Langsak): Parkvegen i Molde kan skilte med fleire romslege villaeigedomar. No er minst éin av dei under lupa hos både "folket" og kommunen.
Villaeigedomen Aspelund i Parkvegen 54 er selt, og dei nye eigarane har tatt kontakt med kommunen med spørsmål om riving.
Etter nærare undersøking viser det seg at bygninga ikkje er i så god stand som dei kanskje trudde på kjøpstidspunktet.
Planen no er difor å rive det gamle huset for å føre opp ein ny moderne villa i det vi forstår er i modernistisk stil, og med flatt tak [1, 2].
Kommentarfelta kokar
Eller: om ikkje akkurat kokar, så har saka i alle fall vekt reaksjonar.
Kva motiv har - og ikkje minst: hadde - dei nye eigarane av Parkvegen 54 når det kjem til utvikling av eigedomen?
Blir det full fortetting? Blir den store eigedomen splitta opp? Er dei fæle utbyggarane på veg inn med dei stygge skyskraparane sine?
Dei kommentarfelt-lærde stridast. Teoriane er mange, og det vert sikkert fleire.
Men ikkje alle tek seg tid til å setje seg inn i sakene, og mange ser ut til å kommentere på saker dei ikkje har lest.
Nybygg til besvær
Meldinga frå dei nye eigarane er klar: dei ville i utgangspunktet ruste opp huset, men har konkludert med at det vert for omfattande.
Trass i at dei har fått hjelp frå ekspertar innan bygningsvern og kulturminne, har dei altså landa på at dei vil ha noko nytt og funksjonelt.
Så kva er eigentleg saka her?
Dei nye eigarane vil rive.
Dette krev riveløyve.Dei nye eigarane vil føre opp ein ny villa.
Dette krev byggeløyve.Dei nye eigarene vil ha flatt tak på den nye villaen.
Dette krev dispensasjon
Men, lat oss også zoome bittelitt ut. For dette handlar om mykje meir enn berre éi enkeltståande byggesak.
Parkvegen er gjennomregulert
Mange av eigedomane i den attverande villabebyggelsen i Parkvegen vart for snart ti år sidan forsøkt skjerma frå det mange hevdar er ein uheldig kombinasjon:
Kapitalkrefter og modernistisk orienterte arkitektar.
Men ikkje alle.
To eigedomar på sørsida av den ein gong så fasjonable Parkvegen har akkurat no eit langt svakare vern enn dei som ligg på nordsida.
Eller om du vil: langt sterkare rettigheiter med tanke på frådeling og fortetting.
Meir om dette seinare.
Utgangspunktet: Regulert til område for bustadar
I den gjeldande detaljreguleringa (2005) som Parkvegen 54 er del av, var det lagt opp til fortetting og bustadbygging på tomtene i vestre del av planen.
I Parkvegen 54 er det ikkje regulert inn tomter utover huset som står der (pluss lysthuset og uthus).
Det betyr at for Parkvegen 54, som er ei enkeltståande tomt i planen, er det pr i dag kun tillatt med 25 % BYA, altså bebygd areal på tomta.
Bygningane som står der no representerer om lag 7%.
Det er med andre ord god plass til å både sette opp eit nytt og større hus, eller evt. utvide det eksisterande.
Planen over alle planar: Kommuneplanens arealdel (KPA)
Denne planen legg overordna føringar for arealbruken i kommunen. Denne gjeld fram til 2025.
Der finn vi mellom anna føringar på kva type utbygging ein skal ha i ulike område av byen.
Til dette føremålet er det vedtatt eit sonekart, der ein deler byen inn i fargar.
Kva om eigaren av Parkvegen 54 faktisk vil utfordre kommunen (og kommentarfelta)?
Ein kombinasjon av allereie tett utnytting i reguleringsplanen, og ei nokså detaljert “fargemerking” [3 a,b] i KPA, opnar døra til fortetting allereie i dag.
Politikarane vil i alle fall få eit svare strev med å nekte oppdeling av ei sentrumstomt med BYA på 7% i “kvit sone”[3 a,b].
Eigedomane Parkvegen 54 og 52 vart kategoriserte som kvite område, noko som meir eller mindre inviterer til både frådeling og fortetting.
Dei gamle villa-eigedomane på oppsida fekk status som grøne, og med det dei strengaste begrensingane for utbygging/fortetting i heile Molde.
Frådeling og fortetting er de facto bannlyst i grøn sone.
Så har vi Lundavang….
Her skal det fortettast, sei. Sjukehuset flyttar, og kommunen ønskjer å regulere for ein ny og moderne bydel i det som vi må kunne kalle indrefileten i Molde by.
Parkvegen 54 (og 52) har no blitt inkludert i planprogrammet for den framtidige “Områdeplan Lundavang og Stuevollen.
Ein områdeplan er ein type reguleringsplan, men den er mindre detaljert enn ei detaljregulering.
I områdeplanen kan det settast krav til detaljregulering. Dersom dette ikkje vert gjort kan ein eigedomsutviklar sette i gang direkte, så lenge ein held seg til føringane i områdeplanen.
På eit tidspunkt i prosessen var villaeigedomane på sørsida av Parkvegen IKKJE inkludert i forslaget til områdeplan.
Det var heller ikkje dei andre godbitane på nordsida av vegen. Men desse er jo uansett (i utgangspunktet) skjerma frå fortetting med statusen sin i “grøn sone”:
Fylkeskommnen: Ivareta det samla bygningsmiljøet!
Innlemminga av alle villaområdet i Parkvegen i områdeplanen er begrunna i deira verdi som kulturminne.
Her har nok til dømes fylkeskommunen sine klare meiningar i medverknadsprosessen vunne fram:
“Villaområdet i Parkvegen: Reguleringsbestemmelsene burde gi tydelige føringer som sikrer at det samlede bygningsmiljøet blir ivaretatt, uten at de store hagene blir bygd ned. Større trær og andre viktige landskapselement burde skjermes.”
(Frå innspelsheftet, Planprogram for Områderegulering Lundavang)
Dette er det same miljøet som no frårår på det sterkaste den nye eigaren i Parkvegen å rive Villa Askelund.
Og der ligg kanskje løysinga for dei som vil bevare Askelund slik den er i dag.
Ein villatomt med rik vegetasjon på 3 305,9 m2, like ved inngangen til det mange ser på som Molde sin nye indrefilet.
Sidan ein ny områdeplan vil vere nyare enn den gamle detaljreguleringa, har denne forrang (Pbl, §1-5).
Riving? Bevaring? Fortetting?
Tilbake til sjølve Villa Askelund, som familien Brecke fekk oppført etter å ha kjøpt det som var Amtmann Leth sin private park:
I tillegg til at alle kan sjå at dette er eit hus med fordums sus, er det også ført opp i SEFRAK-registeret [4]. Men, og det er eit "men", eigarane har ikkje plikt til å melde inn alle endringar til kommunen. Til det er huset for nytt (1913).
Dermed treng ikkje vern/bevaring bli noko stort tema mellom eigar og myndigheiter.
Huset er etter det vi forstår i i miserabel stand, og det beste - vil mange hevde - er å late ei gravemaskin jamne det med jorda.
Likevel har altså dei nye eigarane forhøyrt seg med kommunen om alt dette, og truleg fått råd om å hente råd frå ekspertane i fylkeskommunen. Noko dei har gjort.
Desse ekspertane er, surprise, ikkje i tvil om kva som bør gjerast.
Nytt kommunestyre - ny kommuneplan
Innan 2024 er omme bør kommunen ha kome godt i gang med revidering av kommuneplanen, inklusiv dei kvite, grøne, raude og gule sonene nemnt ovanfor.
Vi bør omfavne arbeidet med den nye kommuneplanen. Det er der vi skal kunne lese av eit tydeleg målbilete.
Og der kjem altså den kommande områdeplanen for Lundavang inn i løypa att. I eit større bilete burde ideelt sett Lundavang-planen kome etter ny kommuneplan.
Men, både helseforetaket (må selje hovudbygningane og tomtene sine) og dei utviklarane som allereie har tatt sats på området (har allereie kjøpt delar av området), er utolmodige.
Så dette hastar.
Uansett: innlemminga av villabebyggelsen i den kommande områdereguleringa er eit signal om at det vil bli lagt føringar og premiss for Parkvegen.
Kva skjer vidare?
Særleg interessant er dette for dei to eigedommane Parkvegen 54 og 52, som altså ikkje er beskytta i fortettingsplanen.
Om det blir vedtatt restriksjonar i form av ei ny såkalt “hensynssone”, slik fylkeskommunen foreslår, står att å sjå.
Det vi veit er at dersom dei inkluderer nr. 54 og 52 i områdeplanen med særlege spesifikasjonar om fortetting og frådeling, risikerer dei å regulere i strid med sin eigen kommuneplan.
Men, har vi lært, nyare plan trumfar eldre plan - uavhengig av plass i hierarkiet. I så fall vert fortettingskartet i kommuneplanen sett til sides.
Dette er meg bekjent ikkje vanleg praksis hos dei sittande politikarane, som i siste periode har forsøkt å vere konsistente i måten dei behandlar plansaker.
Det som er heilt sikkert er at ein områdeplan for Lundavang som IKKJE legg føringar på Parkvegen 54 (og 52) om fortetting, opnar for tut og køyr for tett utbygging.
Vi spekulerer
Om eigarane vil det, då. Det veit vi jo slett ikkje.
Per i dag er det berre riving av det gamle huset og bygging av eit nytt moderne hus som ligg på bordet i kommmunen.
Dei har søkt om dispensasjon frå eksisterande detaljregulering.
Om dei får avslag i dette, kanskje fordi ein ventar på områdereguleringa, kan dei likevel seinare forsøke å fremme ein eigen privat og NY detaljregulering.
Ei ny detaljregulering vil då, i teorien, kunne trumfe både den eldre reguleringa OG områdeplanen.
På same måte som at kommunen kan fremme reguleringar som bryt med overordna reguleringar/planar, kan også private gjere det same.
- så lenge dei tek hensyn til The Holy Grail and Never Ending Story i kommunen:
Formuleringa om “Strøkets karakter”.
Foto/illustrasjoner: Google maps/Molde kommune, planverk/kart.
Andre kilder:
[1] Gir opp renovering: – En urimelig stor økonomisk belastning
[2] Sentral prakteiendom i Molde solgt på få dager
[3] Kommuneplanens arealdel for Molde, del 1, 2015 – 2025.
a: Planbestemmelser (KVA legg dei i grøn, gul, rød og kvit sone?)
b: Temakart 4 - Fortetting (KOR er dei grøne, gule, raude og kvite sonee?)