Lundavang-modellen
Interessenter til sykehustomten i Molde spør om kostnader for utbygging av nødvendig infrastruktur. Kanskje kommunen kan "legge ut"?
Interessentene som har meldt seg til megler Orion næringsmegling spør helt konkret:
Hvem skal betale for nødvendig teknisk infrastruktur? Kan Fornebu-utbyggingen i Bærum tjene som forbilde?
Dette er spørsmål som utløser en mengde nye spørsmål. Spørsmål som utvilsomt involverer alle i Molde.
Men la oss ta det første først:
What’s in it for me?
Det er helseforetakets megler Svein Tollin i Norion som, på vegner av interessenter som har meldt seg, spør om infrastruktur-kostnader i en epost til kommunen:
– Fordelingen av infrastruktur-investeringen for området vil ha stor betydning for salgsverdien som Helse Møre og Romsdal kan oppnå. Hvordan har kommunen tenkt å fordele kostnadene knyttet til dette?
(Epost, 22.04)
Enhetsleder Roar Moen i Molde komune svarer så godt han kan (på meglerens krav om svar prompte!):
(…)
Kommunen går i disse dager ut for å skaffe ekstra kompetanse til å bistå oss i prosessen med utforming av avtaler for fordeling av kostnader til felles infrastruktur og grønnstruktur i planområdet. Det er tenktat dette arbeidet går parallelt med planarbeidet og at vi på den måten er sikrere på å ende opp med en plan som er gjennomførbar.På nåværende tidspunkt har kommunen hverken tatt stilling til hvilken modell som skal velges eller i hvilken grad kommunen skal bidra økonomisk. Dette må vi komme tilbake til senere, når prosessen har kommet litt videre. Etter det jeg forstår, har også Helseforetaket dialog med politisk og administrativ ledelse i kommunen rundt disse spørsmålene.
(…)(Svar fra Molde kommune, 29.04)
Utbyggingsavtale
Det megleren i realiteten spør om: kan det tenkes at kommunen kan stå for utbygging av infrastrukturen?
Underforstått: gjennom en utbyggingsavtale.
For eksempel en slik avtale som den på Fornebu, hvor Bærum kommune tok alle kostnader innledningsvis.
På Fornebu er modellen slik at kommunen fakturerer utbygger(e) etter hvert som tillatelser for igangsettelse (byggeløyve) ble utdelt.
Fornebo-prosjektene kan på ingen måte sammenlignes med Lundavang, verken i omfang eller kompleksitet - storbynært som det er.
Men mange av mekanismene er de samme.
Tempo vs. helhetlig planlegging
Prosjektet i Bærum har ved flere anledninger blitt karakterisert som en hurtig sammenrasket maskin for både boliger og næringseiendom.
Uten helhetlig planlegging, og uten at boligsosiale forhold er tillagt særlig vekt.
Noen vil kunne hevde at dette indirekte kan tilskrives begge siders krav og ønsker om effektivitet og tempo i kommunens saksbehandling.
For det er dyrt å bygge. Men det er enda dyrere å forskuttere for fremtidig inntjening - uansett hvem som må gjøre det.
Dette handler om likviditet.
Og det handler om mer enn kostnader knyttet til tilrettelegging av den tekniske infrastrukturen (veier, VVS, El/data osv.).
Hvem forskutterer hva?
På ett eller annet tidspunkt må Molde kommune også vurdere hvem som skal ta det økonomiske ansvaret for andre typer infrastruktur i området, såkalt sosial infrastruktur.
Dette handler om tilrettelegging av areal knyttet til barn og unge, helse og omsorg, og kultur og friluftsliv/idrett.
Fra før vet vi at kommunen har et vedtak om å gå videre med planer om helsehus på området.
Spesielle behov
Men det er mer.
Bør kanskje Molde kommune kreve at utbygger setter av areal/enheter for grupper med særlige utfordringer? Skal kommunen kreve forkjøpsrett til slike boliger?
Utbyggingsavtaler som verktøy for boligsosial utbygging har kommunen innvilget seg selv tidligere, senest synliggjort i et prinsippvedtak i (gamle) Molde kommunestyre i 2016.
Og en (noenlunde) slik overenskomst har kommunen inngått med Planor på Studenthjem-tomta sentralt i Molde.
Bærekraft og næringsvennlighet
Legges mulige krav som nevnt ovenfor sammen med restriksjoner på utnyttelsesgrad og byggehøyder, blir økonomien i prosjektet fort svært utfordrende.
Det er åpenbart at Lundavang-utbyggingen må være bærekraftig for alle parter: kjøper/utbygger, kommunen og naboer/innbyggere.
Om bærekraften i en eventuell utbyggingsavtale er Plan og bygningsloven krystallklar:
(…) Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen.
(Pbl, § 17.3)
Molde kommune har utvilsomt et visst ansvar også for næringsvennlighet. Spesielt når man har som ambisjon å være norges mest næringsvennlige kommune.
Et åpenbart bakteppe i tillegg: Helseforetakets mildt sagt skrale økonomi. 200 mnok (pluss) vil avgjort gi et godt bidrag til byggeprosjektet på Hjelset.
Hva gjør kommunen?
Det er en delikat sak kommunepolitikerne nå får på bordet.
Skal kommunen ta opp lån for å finansiere veier, kloakk og andre kommunaltekniske løsninger? Skal de også kreve, og forskuttere, ulike typer sosial infrastruktur?
Som om kommunen ikke har nok utfordringer med likviditeten fra før.
Etter gjeldende retningslinjer for offentlig-private samarbeid knyttet til utbyggingsavtaler, kreves det nå et prinsippvedtak i kommunen.
Dette må skje i en egen forberedt sak for kommunestyret - FØR en eventuell utbyggingsavtale blir inngått.
Og selvsagt før områdeplanen vedtas endelig.
Kan vente - litt
Helseforetaket, med sine interessenter, (og snart tomme kasse) har satt seg ventende på gjerdet til over sommeren.
– Vi hadde håpet planarbeidet hadde kommet litt lenger, og det er en forsinkelse i forhold til planprogrammet. Men vi tar opp igjen salget etter sommeren, og for oss er det ikke viktig om det blir solgt nå eller til høsten. Det viktigste er at det blir solgt på en god måte, og at det legges til rette for økonomisk bærekraft for en kjøper av eiendommen. (…)
(Heidi Nilsen i helseforetaket, til Romsdals Budstikke, 16.05.24)
Budskapet er krystallklart: Få fart på den politiske beslutningsprosessen.
Veien videre
Men altså: Hold your horses.
Helseforetaket må rett og slett bare godta å vente til Molde kommune setter seg selv i stand til å legge opp en god og veloverveid prosess videre.
Også dersom dette innbærer at prosessen strekker seg inn mot jul og over i det nye året.
Hvor mange skal bo på Lundavang? Hvilke konsekvenser får ulike alternativ for kommunens både lovpålagte og ikke-lovpålagte oppgaver?
Hvor tett og høyt må det bygges for at det skal være økonomi for en utbygger?
Og altså: Hvem betaler oppstartskostnadene?
Slike ting.
La oss følge godt med videre.